부동산 흐름을 모르면 부동산 투자 하지 마세요 : 아파트투자/부동산사이클/부동산제태크

부동산 흐름을 모르면 부동산 투자하지 마세요

- 부동산 사이클의 이해 -

 

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20대부터 시작하는 부동산 공부

 

※ 부동산 사이클의 기본이해

 

가장 확실한 투자는 상승 흐름에 투자하는 것이며, 그중 상승 흐름 초반에 투자하는 것이 가장 중요합니다. 상승 흐름 조반에 투자하면 가장 큰 수익금과 수익률을 만들 수 있습니다.

 

1. 상승흐름 초반

 

상승기 초반은 과거의 오랜 침체기인 하락기 후반 이후에 찾아옵니다. 하락 흐름 후반에 이르면, 수요자들은 매매를 꺼리고 전세 거주를 택합니다. 따라서 하락기 후반을 먼저 설명드리자면 매매수요가 적고 전세 수요가 많은 상태로, 매매가는 떨어지고 전세가는 점점 상승하게 됩니다. 이렇게 상승기 초반에는 전세가 상승으로 매매 실거주 대비 전세 거주 비용 차이가 줄어들수록 전세 수요가 매매 수요로 넘어가게 됩니다. 이렇게 매매 수요가 점차 늘어나며 매매가 또한 천천히 상승하는 모습을 보입니다. 여기서 중요한 것은 매매가를 밀어 올리는 원인이 전셋값이라는 것입니다. 그리고 전셋값 상승의 원인은 앞서 오랜 하락 기간 동안 건설사의 분양이 멈추고, 이후 시간이 흐르며 시장에 공급 물량이 부족해진 탓입니다. 즉 상승 흐름 초반을 만들어내는 본질은 공급 부족입니다.

 

지역마다 상이하지만 수도권 기준 전세가율 60% 정도 선에서 전세 거주자들이 매매 수요로 이동합니다, 하지만 금리 하락 시에는 더 낮은 선에서 이동할 수도 있습니다. 저금리 기조에서는 전세가율이 50% ~ 55% 부근에 도달하면 실 거주할 집을 대출을 이용하여 매매하고 그리고 점점 전세가율이 올라가면 갭투자로 주택수를 늘려나가는 전략을 사용하면 됩니다.

 

전세 수요가 매매 수요로 변경되면서 상승하는 기간을 '상승 흐름 초반'이라고 부릅니다. 이때 일어나는 특징은 '매매가 상승', '전세가 상승', '전세가율 상승', 그리고 '미분양 감소'입니다. 상승 흐름 초반 매수는 대부분 실수요자로 구성되어 있습니다. 아직은 투자하기에 확실한 시점도 아닐뿐더러 당장 수익률이 극대화되는 시점도 아니므로 대부분 투자자는 관망합니다. 또 하나의 특징은 하방경직성입니다. 실거주자들로 만들어진 가격은 하방경직성이 굉장히 강합니다. 이러한 매수자는 실거주 용도로 집을 매수하여 장기 거주할 목적을 가지고 있습니다. 상승 흐름 초반에서 중반으로 넘어가는 시기는 전세가율이 가장 높은 시점입니다. 이때 투자하면 투자금도 적게 들며 수익률을 극대화할 수 있습니다. 

 

2. 상승 흐름 중반

 

상승기 중반의 가장 큰 특징은 투자자가 붙기 시작하는 시점이라는 것입니다. 이때 시장의 특징은 '매매가 상승', '전세가 상승' , '전세가율 하락'입니다. 상승 흐름 초반과 다른 점은 투자자들이 붙으며 수요와 더불어 매매가도 급격히 상승하기 시작한다는 것입니다. 상승기 중반에도 또 하나의 큰 특징이 있습니다. 부동산 시장에서 가장 중요하다고 볼 수 있는 공급의 확대를 눈치챌 수 있는 시점이라는 사실입니다. 매수 수요자가 많아지면서 건설사는 분양을 많이 하기 시작합니다. 그리고 미래의 대규모 공급을 확정합니다. 중요한 건 '확정'입니다. 주택 시장에선 단순 공급 예정이 아닌 '확정된 공급'이 중요합니다. 정부에서 발표하는 예정 물량에 흔들릴 필요가 전혀 없습니다. 상승기 중반 부동산 시장에 주목받고 있는 상품이 또 있습니다. 바로 재건축 / 재개발입니다. 분양권과 동일하게 신축 아파트로 재탄생할 수 있기 때문에 상승기 중반에서 분양 못지않게 재건축 아파트도 인기가 높아집니다. 따라서 가격도 크게 상승하게 됩니다.

 

3. 상승 흐름 후반

 

상승기 후반을 알 수 있는 가장 중요한 지표는 바로 전세가 하락입니다. 전세가는 왜 하락할까요? 상승기 중반에 시작된 분양 아파트들이 공급을 시작하기 때문입니다. 공급 물량에는 실거주 목적도 있겠지만 투자 목적의 물건도 많습니다. 따라서 입주 시점에 부동산 시장에 전세 물건이 쏟아져 나옵니다. 일반적으로는 상승 후반으로 갈수록 입주 물량이 많아지는 가운데 전세 매물이 소진되지 못하면서 전세가는 계속 떨어지게 됩니다. 즉 공급 물량이 지속적으로 늘어나고 시장에서 이를 소화하기 어려운 상태에서 처음 나타나는 현상이 전세가 하락 흐름 전환입니다. 이는 일시적 하락이 아닌 하락 흐름으로의 전환을 의미합니다. 

 

4. 하락 흐름 초반

 

하락기 초반에는 상승기 중반에 분양된 아파트들이 줄줄이 입주 시점에 도달합니다. 이에 따라 공급이 누적되며 시장에서 소화 불가능한 상태가 되면 결국 매매 가격 하락으로 이어집니다. 누적 공급이 매매 가격 하락을 부추기는 셈인데, 여기서 중요한 건 누적입니다. 즉 일시적으로 늘어난 공급은 시장의 흐름을 바꾸지 못합니다. 일반적으로 하락 흐름 초반에는 분양 물량이 줄었어도 분양은 아직 진행되고 있습니다. 이는 하락기가 중반으로 접어들더라도 공급이 갑자기 줄어드는 것이 아닌 일정 기간 계속된다는 의미입니다. 하락기 초반의 주요 특징은 매매 가격의 하락이 보이지만 아파트 공급은 지속되면서 미분양이 점점 늘어난다는 점입니다. 그리고 적정 수준 이상으로 미분양이 증가하면 완전히 하락 흐름으로 전환됩니다. 따라서 미분양 증가는 하락 흐름 전환을 판단하는 중요한 지표가 됩니다. 하락 흐름 전환의 가장 큰 핵심은 과공급의 누적입니다. 즉 공급이 핵심이며 공급이 늘어나면 매매가는 떨어질 수밖에 없습니다. 매매가가 떨어지려면 먼저 과공급이 무조건 있어야 합니다. 개인적으로 과공급은 부동산 앱에서 제공하는 적정 수요량보다 1.5배 많을 때입니다. 적정 수요량은 해당 시도 인구수의 0.5%로 계산하는 것이 일반적이지만 이는 평균적인 데이터일 뿐입니다. 중요한 건 몇 배로 많이 공급하느냐가 아니라, 적정 이상 수준으로 얼마나 오랫동안 공급할 수 있느냐입니다. 이것을 알 수 있는 방법은 3가지입니다.

 

첫째  : 미분양이 늘어나야 합니다. 미분양은 과공급을 알 수 있는 지표인 만큼, 미분양이 늘어났다면 과공급이 진행되고 있다고 판단할 수 있습니다. 둘째 : 청약 경쟁률이 낮아져야 합니다. 청약 경쟁률이 높다는 건 아직 시장에 공급이 부족하다는 의미입니다. 셋째 : 과공급 이후에 미분양이 발생함에도 적정 수준 이상의 공급이 계속돼야 합니다. 과공급은 있었는데 그 이후에 급격하게 공급이 줄어든다면 부동산 시장은 다시 상승세로 전환됩니다. 정리해보면 적정 이상의 공급을 얼마나 오랫동안 지속할 수 있느냐가 하락 흐름을 파단하는 가장 중요한 핵심이라 할 수 있습니다. 

 

5. 하락 흐름 중반

 

하락기 중반으로 가면 사람들은 아파트 매수를 두려워합니다. 상승기 후반에 영끌하여 매수한 사람들의 파산 소식을 주번 지인이나, 기사를 통해 접하기 때문입니다. 아파트 가격 하락과 대출 이자를 견디지 못하고 사람들이 낮은 가격에 아파트를 매도하면서 본격적인 공포의 하락 시장이 시작됩니다. 이 시기에 매수 심리는 완전히 죽어버리고 대부분의 사람은 전세 거주를 선택합니다. 물론 미분양 증가로 분양은 거의 이루어지지 않습니다. 분양이 줄어드는 건 곧 2 ~ 3년 이후 공급 물량이 줄어든다는 의미입니다. 이는 다시 상승을 시작할 수 있는 원인이 됩니다. 하락 흐름 중반의 특징은 '매매 가격 하락', '전세 가격 하락', '전세가율 상승'입니다.

 

6. 하락 흐름 후반

 

시간이 흘러 공급이 부족해지면 전세가와 함께 전세가율이 상승하면서 하락기 후반을 맞이하게 됩니다. 그리고 공급이 오랜 기간 부족해지면 다시 매매 가격이 슬금슬금 올라가는 상승기가 시작됩니다. 이 시기에는 아직 모두가 공포에 겁에 질려 있으며, 많은 사람이 재산에 큰 손해를 입은 상태입니다. 또한 부동산은 하락한다는 심리가 지배적이며 실거주를 제외하고는 거래가 없는 상태입니다.