초보자도 따라하면 부자 되는 '실전 부동산 투자 프로세스'

대한민국 아파트 투자 프로세스

 

지역 선정– 사전 조사 – 현장 조사 – 실전 투자

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1. 지역 선정

 

지역 선정을 위해선 다음 3가지 항목을 체크해야 한다.

 

첫 제 : 저평가된 상태인가?

 

둘 제 : 투자금이 적게 드는가? : 투자자일 경우는 전세가율이 85%이며,  투자금이 3000~5000 천만 원 이내인 것이

         좋다. 건당 투자금이 적어야 한 번이라도 많은 투자를 경험해 볼 수 있다는 것을 명심하자.

 

셋 제 : 리스크를 감당할 수 있는가? 평소에 자신의 현금 사정을 체크해보자(종잣돈, 대출)(종잣돈,대출)

 

넷 제 : 소액으로 투자를 할 수 있는 물건을 선별했다면, 그중 가장 나은 입지의 물건을 골라야 한다.

 

임장 할 지역을 선정하기 위한 필수 지표

 

전세가율 : 이미 미분양이 쌓여있고, 향후 공급량이 3년 동안 적정 공급량(일반적으로 인구의 0.5%)의 2~3 배

에 달하는 양이 공급되면 모를까, 전세가율이 70% 이상이고, 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다..

 

※ 전국 시구 단위의 매매가와 전세가는 ‘부동산 지인’을 통해 확인할 수 있다.

 

투자금의 규모 : 전세가율이 85% 이상이고 투자금이 3000~50003000~5000 정도의 단지가 많은 지역을 임장 지역으로 선정한다.

 

입주 물량 : 부동산 지인에서는 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡을 수 있고,

호갱 노노와 아파트 실거래가에서는 구체적으로 공급되는 물량과 입지를 찾아볼 수 있다.

 

※ 구 단위로 입주 물량을 확인할 것이 아니라 권역별로 확인할 것

(ex: 강서구의 물량만 확인하지 말고 서울시 전체의 물량을 확인하자)

 

미분양 : 미분양이 줄어들고 있다면, 공급 부족이 되고 있다는 뜻이고, 미분양이 늘어나는 것은

시 인구수에 비해 과도한 공급물량이 책정됐다는 것이다.

최종 : 당신이 초보자라면 가장 먼저 해야 할 것은 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도(당신이( 만약에 지방에 거주하고 있다면 현재 살고 있는 곳과 근처에 광역시나 거점 도시 두세 군데 정도)에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는 것이다. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계) 그리고 조인스랜드부동산에서 그 지역을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다.(2단계), 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 물량 등을 확인해 구체적인 임장 지역을 선정한다. 단 투자하기 적합한 곳을 찾기 위해서는 여러 차례 방문하고 많은 물건을 확인해야 한다.

 

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2. 사전 조사

 

가치 대비 싼 여부를 우선순위로 파악한다. 사전 조사는 임장 전 해당 지역의 전반적인 인상을 얻는 것을 목적으로 하자.

 

※ 손품 팔기란? : 좋은 입지란 평소에 ‘이런 곳에 살고 싶다’라는 느낌이 드는 곳이다.

 

손품을 팔기 전 각각의 여건

 

일자리 : 해당 지역의 일자리를 파악할 때 나는 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계를 활용한다. 국세청의 ‘국세통계홈페이지‘ 에 가면 시 군 구별 근로소득 연말정산 신고현황을 확인할 수 있다. 그중 원천 징수지가 아닌 거주지 기준으로도 같은 정보를 확인할 수 있다. 일자리의 핵심 사항인 근로자 수와 급여액을 동시에 알 수 있는 것이다. 만약 각 지역별로 어떤 산업에 해당하는 기업이 얼마나 있는지 산업분류별 근로자수를 확인하려면, 산업분류별 일자리 통계를 확인하면 된다.

 

교통 : 수도권은 역세권이 차지하는 비중이 크지만, 지방은 그렇지 않은 경우가 많다. 교통 여건은 네이버 지도에서

        강남 업무지구에, 위치한 곳까지 얼마나 걸리는지 확인하면 된다.

 

환경 : 백화점, 종합병원, 편의시설, 공원, 강, 천 등 또한 편의시설을 도보로 이동할 수 있는 슬리퍼 생활권에

        해당하는지도 본다.

 

※지적 편집도를 적극적으로 활용한다. 해당 지역이 주거지역과 상업지역으로만 구성되어 있는지

아니면 중공업 지역도 상당 부분 포함되는지, 녹거 지역의 비중이 높은 지를 보는 것이다.

(네이버에서 ’ 지적도‘체크)

 

      이후 해당 지역을 ’로드뷰‘’ 로드뷰‘를 통해 확인한다. 전체적으로 훑어본 후 동 단위로 쪼개서 파악하자

 

학군 : 아파트 실거래가 앱을 통해 특목고 진학률과 학업 성취도 평가를 모두 확인해 볼 수 있다. 관심 지역을 선정한 후 학군 정보를 누르면 결과를 확인할 수 있는데, 당연히 수치가 높을수록 명품 학군이란 말이다. 좋은 학군이 없다고 해도 각 지역마다 유명한 학교가 있다는 것을 명심하자. 마지막으로 초품아가 있는 학교 인지도 살펴보자.

 

지역의 분위기와 스토리 : 인구 – ’통계지리정보사이트’에 들어가면 시군구 동별 인구 분포 현황을 살펴볼 수 있다. 지역의 활기를 체감하고 싶다면 50세 이하의 젊은 사람들이 사는 곳을 동 단위별로 확인해보자. 동별 인구 구성 비율은 ‘국가통계포털-국내통계-‘국가통계포털-국내 통계-주제별 통계-주민등록인구현황’에서 ‘행정구역별/5세 별 주민등록인구’ 자료를 통해 확인할 수 있다.

 

※마지막으로 가벼운 마음으로 ‘위키백과’와 ‘나무 위키’를 보면서 지역의 분위기를 대략 적으로 파악해보자.

 

가격 : 특정 단지만 조사할 것이 아닌, 임장 지역 내 모든 구역의 가격을 조사해야 한다.

엑셀 프로그램 행에 다름과 같은 자료를 적는다.

 

‘시’,‘구’,‘동’,‘마을’,‘단지’,‘입주 연월’,‘세대당 주차 대수’,‘용적률’,‘공급면적’,‘전용면적’,

‘평형(공급면적 기준)’,‘세대수’,‘구조’,‘형태(복도식/계단식)’,‘전세가’,‘매매’,‘전세’,‘전세가율’,

‘평당 매매가’,‘조사 일자’,‘임장 여부’,‘초등학군’

 

이렇게 항목을 나눈 후, 네이버 부동산 사이트에서 단지를 하나씩 찾아가며 각 항목에 따라 기재한다. 그다음에는 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인한다. 자료가 완성되면 그중 매매가와 전세가의 차이가 적은 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화를 한다. 네이버 부동산에 올라온 물건의 정보는 정확도가 높긴 하지만, 실제 시세와 매물 여부는 직접 전화해서 확인하는 것이 좋다. 중개인과 대화하면서 자연스럽게 시세도 익힐 수 있고, 주변 직장이나 ‘교통, 환경, 학군, 거주민의 연령대’ 등에 대한 브리핑도 들을 수 있기 때문이다. 이때 이미 마친 지역조사 내용을 확인해보는 것도 좋다.

 

다만 부동산 중개인과 통화할 때는 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는 것이 좋다. 자신을 투자자라 소개하는 경우 중개인이 계약을 성사시키기 위해 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해볼 필요가 있다.

 

지역에 대한 전반적인 인상만 파악하고 나머지는 현장에서 확인하면 된다.

 

 

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3. 현장 조사

나는 일반적인 투자자들과 달리 지역을 완전히 둘러보기 전에는 부동산 중개소를 찾지 않았다. 지역을 완전히 익히지 않은 상태에서 중개소에 가면 괜히 마음만 조급해지고 이런저런 말에 휘둘리기 쉽다. 그러니 중개소 방문 전에 지역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저다.

 

지역을 눈에 담는다는 건, 해당 지역에 사는 사람들 이상으로 파악하는 것이다.

나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 아파트 단지를 확인할 때도 마찬가지다. 단지마다 동 간 거리나 관리 상태, 주차 상황 등이 다른데, 이런 정보는 직접 가서 보지 않으면 체감할 수 없기에 결국 발로 밟아봐야 한다. 그래야 지역 주민의 단지별 선호도를 익힐 수 있다. 그냥 죽 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.

 

나는 투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장 하기 위해 일주일 가량은 퇴근 후 임장 지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다. 그렇게 밤 분위기를 익히고 토요일에도 어김없이 현장에 나섰다. 낮과 밤을 모두 겪어보기 위해서였다. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다. 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다.

 

중개소 방문 : 중개소에 방문하여 실제 매물을 확인할 차례다. 임장 지역의 모든 물건을 확인할 수는 없다. 따라서 어떤 단지의 물건을 볼지 결정해야 한다. 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

단지를 선정한 후에 인근 부동산 중개소에 전화를 건다. 나는 통화해본 후, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다.

 

나는 같은 지역의 여러 중개소를 1시간 반 ~ 2시간 간격으로 예약한다. 어느 정도 투자에 익숙해지니 비교적 빠르게 물건을 확인하거나 정리할 수 있게 되었는데, 초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다. 나는 주로 토요일에 중개소에 방문한다. 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1 ~ 2 시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다. 하루에 부동산 중개소 2~3곳을 방문하고, 5~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하자.

 

어떤 이야기를 나누어야 할까? 말 그대로 해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 된다. 조금 더 상세하게 말하자면, 단지 주변의 일자리, 교통 여건, 선호 혹은 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대와 평형별 시세들이 해당된다. 다만 더욱 자세한 정보를 알고 싶다면 약속 시각보다 조금 일찍 중개소에 가서 이 지역에 대한 브리핑을 요청해도 된다. 사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다.

 

매물 확인 : 이동하면서 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보라. 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지, 임차인인지 확인한다. 임차인이라면 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차 계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지 확인한다.

 

집에 들어가서 본격적으로 물건을 살펴볼 때는, 중개인이 이끄는 대로 이동하기보다 사전에 스스로 정한 순서

(ex: 거실 -> 안방 -> 작은방 -> 화장실 -> 주방 -> 베란다 -> 현과)에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴야 한다. 그 과정에서 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라.

 

확인을 마치고 나오기 전에는, 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 것이 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해보는 것이 좋다.

 

 

 

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4. 실전 투자

 

투자하기 마음먹은 단지가 좁혀지면 해당 동네의 중개소를 여러 곳 방문하라. 그리고 동과 층이 선호도가 낮은 물건이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월한 것을 골라라.

 

정작 가격 협상에서 중요한 것은 협상력이 아니라 매수시장의 분위기이다. 매도자 우위의 시장에서는 웬만해선 부동산을 매수하지 말라

 

부동산 투자를 할 때는 ‘여기 아니면 저기 투자하지’ 같은 ‘노 집착 마인드’를 만들어야 한다. 즉 많은 매물을 알아봐야 한다.

 

계약금을 조금 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 주는 등의 성의를 보내면 긍정적인 결과를 얻을 수 있다.

 

직장인의 경우 투자를 신속하게 마무리하기 위해서 전세가에 너무 욕심을 부리지 않는 것이 좋다.

 

장기 보유로 투자를 이어 나가고 있다면, 수리를 통해 유지보수를 해놓는 것이 좋다.

 

 

팁을 주자면 잔금을 치러야 하는 시기가 이사 성수기인지 비수기인지 파악해야 한다.. 이사철 성수기인 2~3월과 9 ~ 10월에 비해 여름 비수기인 6 ~ 8월, 겨울 비수기인 11 ~ 1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는데, 애를 먹을 수 있기 때문이다. 이러한. 이유로 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상 기간인 24개월이 아닌 27개월로 수정하기도 한다. 입주일은 비수라도 계약 만기일은 성수기가 되게 해야 하기 때문이다.

 

출처 : 픽사베이

 

※ 해당글은 너나위 작가님의 '월급쟁이부자로은퇴하라'를 바탕으로 만들어졌습니다.