어떤 부동산을 사야할까? : 월급쟁이의 첫 부동산 공부 (2)

월급쟁이의 첫 부동산 공부

※ 한눈에 부동산 시장을 파악하는 법
 
1. 시계열 자료로 전국 부동산 시장 흐름 읽기
 
 
변동 요인에 따라 아파트 매매가/전세가는 영향을 받는다. 좀 더 정확히 말해서 아파트 매매 증감, 전세 증감, 매매지수, 전세지수에 영향을 미치는 것이다. 이런 지표를 확인하는 방법은 매주 발표되는 KB부동산과 한국감정원 사이트에서 확인할 수 있다. KB부동산과 한국감정원 주간 동향 자료는 매주 금요일 해당 홈페이지에서 확인할 수 있다. KB시계열 자료는 1986년부터 통계를 집계하고 있으며, 전국 표본수가 3만 개 이상으로 한국감정원보다 조금 더 정확하다. 한국감정원 시계열 자료 특징은 KB시계열 자료에서 다루지 않는 소도시, 군지역 가지 다루고 있어 그 범위가 넓은 특징이 있다.
 
부동산 투자를 할 떄 기본적으로 2가지를 생각한다. 첫 번째는 연속성이다. 부동산 시장은 한 번에 달아오르는 게 아니라, 냄비의 물이 끓듯이 서서히 데워지면서 마지막에 증기가 분출하며 상승한다는 것을 알 수 있다. 두 번째는 관성의 힘이다. 일단 상승하기 시작하면 일정 기간 동안 상승할 확률이 높고, 하락하기 시작하면 일정 기간 하락할 확률이 높다. 
한 지역을 투자할 때 투자 기회가 한 번만 오는 것이 아니다. '구'별 부동산 사이클에 의해 여러 번 투자기회를 맞을 수 있다는 것을 잊지 않았으면 한다. 
 
상승시장으로 전환 되는 시기에 대장급 아파트 위주로 투자하면 괜찮은 투자이며, 대장 아파트 투자 기회를 놓쳤다면 대장급 주변 아파트 또는 2 급지의 아파트에 투자해도 나쁘지 않은 투자이다.  
 
시계열 자료를 통해 지역별 부동산 상승 순서를 알수가 있다. 매번 똑같은 순서로 상승된다고 단언할 수 없지만, 수십 년간 걸쳐 만들어진 부동산 사이클이기 때문에 이 상승 순서는 쉽게 바뀌지 않는다. 한 지역의 핵심 도시가 상승하기 시작하면 그 주변 도시의 부동산 시장을 살펴보는 것이 좋다. 
 
1. KB시계열에 제공되지 않는 도시의 데이터를 보는 방법
 
전국 부동산 시세를 볼 수 있는 사이트는 KB부동산과 한국감정원(http://www.r-one.co.kr)이 있다. 두 기관에서 부동산 시세 조사가 이뤄지는 방식은 전국의 공인중개사 표본을 산정하고 해당 공인중개사 전산에 입력하는 방식으로 만들어진다. KB데이터를 우선적으로 보고, KB부동산에서 다루지 않는 지역들은 한국감정원을 통해 데이터를 확인하라, 특히 한국감정원 데이터는 비교적 인구수가 적은 소도시의 부동산 흐름을 파악할 때 유용하게 사용될 수 있다. 
 

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※ 투자 지역을 찾는 방법
 
우선 투자 지역을 선정하는 키팩터를 4가지로 정해서 투자 지역을 선정하고 추가적으로 지역 평단가 비교, 인구수 등을 기준으로 삼아 최종 투자 지역을 선정 한다. '도'기준으로 검토하는 것보다 포항시, 구미시, 등 '시' 기준으로 검토하는 게 더 정확하다. 대부분의 사람들은 투자금에 한계가 있기 때문에 여러 지역의 아파트를 투자할 수 없다. 그렇기 때문에 자기만의 크리테리아를 적용해 본인의 성향과 맞는 투자 지역을 선전할 필요가 있다. 
 
1. 지역별 인구수를 잡아라
 
첫 번째로 인구수가 있다. 전국 도시 중 인구수로 투자할 지역을 한정 짓는 방식이다. 예를 들어 전국 도시 중에 50만 이상의 도시만 투자한다고 생각하면 상기 투자처 중 부산, 울산, 포항, 창원, 천안, 전주 지역이 내 투자 지역이 되는 것이다. 인구수가 많으면 많을수록 그만큼 수요가 많다는 의미이기 때문에 더 안정적으로 투자가 가능하다. 전국 시군구별 인구수를 확인하는 방법은 행정안정부(http://www.mois.go.kr) 주민등록 통계에 들어가면 확인할 수 있다. 로우 데이터를 다운로드하여 본인 방식대로 편집할 수 있다. 
 
2. 지역 평단가 비교로 선정하라 
 
앞서 인구수가 비슷한 그룹으로 지역을 묶었다. 이제 해야할 것은 지역별 평단가 비교를 통해 투자 지역을 선정하는 것이다. 사실 지역별 평단가를 주기적으로(분기에 한 번) 추적하면 저평가 지역이 눈에 쉽게 들어오기 때문에 이 자체 하나만 갖고도 투자 지역을 선정할 수 있다. 예를 들어 광역시급 도시들의 평단가 순위가 어떻게 바뀌어왔는지 살펴보면 현재 어느 지역이 저평가 지역인지 파악이 가능하다. 져평가가 되었다는 것은 상승 조건이 맞으면 그만큼 아파트 가격이 더 많이 오를 수 있다는 반증이다. 그러므로 투자 수익을 극대화하기 위해 저평가 지역을 지속적으로 찾아야 한다. 
 
3. 부동산 투자 금액을 줄이는 방법
 
부동산 투자를 할 때 전세가율이 낮은 지역보다는 전세가율이 높은 지역을 투자하는 게 투자금 측면서 더 유리하다. 전세가율이 높다는 것은 실수요장이 강한 시장이라는 뜻이며, 몇 년간 어떤 이유에 의해 사람들이 매매보다는 전세를 더 선호하는 지역이라는 것을 의미한다. 전세가율이 높은 지역을 어떻게 찾을 수 있을까? 대부분 조인스랜드, 닥터아파트 등 부동산 전문 사이트에서 전세가율이 높은 아파트 목록을 제공한다. 
 
 

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※ 저평가 아파트 찾기와 실전 투자 사례
 
1. 저평가 아파트 어떻게 찾을까?
 
'물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 떨어진다.' 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 떨어지는 것처럼 아파트 역시 평단가가 높은 아파트부터 가격이 상승해 평단가가 낮은 아파트로 구매하여는 사람들의 심리가 전파되어 가격이 상승한다. '높은 곳에 위치한 물체가 낮은 곳에 위치한 물체보다 위치에너지가 높다.' 유사하게 평단가가 높은 아파트가 평단가가 낮은 아파트보다 상승시기에 아파트 가격이 더 많이 오르게 된다. 우리 주변의 아파트를 보면 신축이거나 선망의 대상인 아파트의 상승 금액이 그렇지 않은 아파트보다 더 높음을 쉽게 관찰할 수 있다. 하지만 대부분 사람들은 아파트 상승 시기에 평단가가 낮은 아파트가 평단가가 높은 아파트에 비해 상승 금액이 낮으면 그만큼 저평가된 아파트라고 생각해 투자하는데 실패하기도 한다.  한 지역의 아파트 상승 시기가 오면 대체로 평단가가 높은 아파트부터 가격이 상승한다.  평단가가 높은 아파트가 평단가가 낮은 아파트보다 상승시기에 더 크게 오른다. 그럼 아파트 평단가는 어떻게 알 수 있을까? 아파트 평단 가는 바로 KB 부동산, 조인스랜드, 부동산뱅크 등 부동산 사이트에 접속해서 해당 동을 클릭하면 아파트 리스트와 현재 시세를 알 수 있다. 
 
1. 부동산은 비율이 중요하다.
 
부동산은 절대 상승 금액이 아니라 상승률이 중요하다. 몇 개 아파트의 시세를 비교해서 상승률을 추적하다 보면 저평가 아프트를 찾을 수 있고 투자하는데 큰 도움이 된다. 아파트 비교를 어느 아파트 범위까지 할 것인지는 그 지역의 부동산 시장 흐름에 따라 결정해야 한다. 상승 초기에는 입지가 유사한 또는 평단가가 비슷한 아파트 끼리 비교하고 부동산 시장 활황기에서는 그 주변 아파트까지 범위를 넓혀서 비교해볼 수 있다. 조건이 유사한 아파트끼리 비교하거나 대장 아파트의 주변 아파트 시세를 같이 비교하면 좋다. 아파트 시세 흐름을 비교하는 방법만 갖고도 얼마든지 저평가 아파트를 찾을 수 있고, 그 아파트 투자 진입 타이밍까지 유추할 수 있다. 아파트 거래량이 늘면 집주인들이 매물을 거둬들이면서 시장에 매물이 부족해지고, 호가가 실거래가 되면서 아파트 매매 가격이 상승한다. 
 
2. 연쇄반응 아파트 투자법
 
연쇄반응 아파트는 어떤 특정한 아파트가 상승했을 떄 그 심리가 다른 아파트로 전이되어 아파트 가격에 영향을 미치는 현상을 말한다. 특정 아파트가 상승하면 그 아파트의 심리가 인접 아파트 또는 다른 동의 아파트까지 미친다. 연쇄 아파트를 알고 있으면 미리 선점하는 투자가 가능하다. 연쇄반응 아파트와 평단가 높은 아파트는 상승 양상이 서로 유사한 점이 많으나, 연쇄반응 아파트는 입지 변화, 호재, 기대심리 등을 반영하여 움직임을 보인다고 말할 수 있겠다. 또한 평단 가는 높지만 초기에 연쇄반응이 일어나지 않는 아파트는 시장을 유심히 지켜보다가 상승 기미가 포착됐을 때 투자로 진입하면 기간 대비 수익률이 아주 높은 결과를 얻을 수 있다. 그리고 어떤 특정 지역의 신규 분양, 호재, 일부 아파트 가격 상승들의 어떤 이벤트가 발생했을 때, 관련 데이터를 토대로 연쇄반응이 어디까지 미치는지 조사해보자.
 
3. 상승 흐름별 부동산 투자법
 
º 바닥 다지기 구간
 
부동산에 투자하려 할때 바닥 다지기 구간은 데이터로 잘 포착되지 않는다. 지금 이 시점이 바닥인지 아니면 더 하락할지 알 수 있는 방법은 없다. 다만 한 지역의 아파트 매매가는 보합인데, 전세가가 상승하고 있다거나, 전세수요가 많아 전세가 시장에 많지 않다면 바닥 다지기 구간이라고 생각해도 된다. 미래에 상승하게 되면 대장급 아파트가 가장 먼저 오를 확률이 높기 때문에 이 시기에는 대장급 아파트인 1군 아파트에 투자하는게 좋다. 
 
º 상승 초기
 
거래량이 일부 아파트를 중심으로 국부적으로 증가하여, 심리(매수자 많음)가 눈에 띄지는 않지만 소폭 반등하기 시작한다. 하락하다가 보합하는 지역이면 상승살 수 있는 에너지가 축적되고 있다고 이해해도 된다. 대부분 지역에서 1군 아파트의 매매가와 전세가는 큰 차이를 보인다. 즉 투자금이 많이 들어간다는 게 단점인 반면 가장 안정적으로 투자할 수 있는 대상이 된다. 만일 일부 지역의 1군 아파트 매매가와 전세가가 큰 차이가 없다면 투자로서 좋은 기회를 잡은 것이다. 투자금이 부족한 투자자자는 이 시기에 1.5군 ~ 2군 아파트에 투자하면 투자금을 줄일 수 있다.
 
º 상승 진행 단계
 
한 지역의 부동산 거래량이 크게 증가되는 것을 확인할 수 있으며, 심리(매수자 많음)지수도 큰 폭으로 증가한다. 또한 상승하는 아파트는 1군 아파트뿐만 아니라 1군 아파트 주변 아파트 및 각 '동'의 핵심 아파트까지 상승하여 그 상승 아파트 범위가 점점 넓어진다. 
 
º 상승 중기 단계 
 
상승 중기 단계에서는 상승 진행 단계의 수치보다 더 큰 폭의 수치변화가 나타난다. 거래량은 상승 진행 단계보다 더 큰 폭으로 증가하며, 많은 실수요자와 투자자들이 시장에 참여해 매수심리지수가 크게 증가한다. 주의할 점은 한 지역의 부동산 흐름이 폭넓은 범위의 아파트까지 미치려면 그 지역의 부동산 시장의 성격을 잘 파악해야 한다.