변하지 않는 부동산 투자의 법칙 : 부통산 투자의 정석

변하지 않는 부동산 투자의 법칙

'부동산 투자의 정석'

 

부동산 투자의 정석 : 김원철 지음

 

 

 

※  초보자도 따라만 하면 돈 버는 투자법이 없을까?

 

집은 모든 사람들에게 필수재라고 생각한다. 실제로 나이를 먹으면 결혼을 하든, 자신만의 공간의 필요하든, 개인은 주택을 소유해야만 한다. 그렇기 때문에 최근에는 투자 수단 중 주식보다 부동산 쪽에 좀 더 관심을 갖게 되는 것 같다. 하지만 책을 몇 권이나 읽어도, 부동산 관련 강의를 들어도 부동산 투자는 어렵게만 느껴진다. 지역 선정부터 실전 투자까지 어떻게 수익을 낼지부터가 막막하다. 이럴 때 간단하면서도 쉬운 투자방법이 있으면 얼마나 좋을까? 그러면서도 시간이 지나면서 더욱 견고 해지는 방식이라면 더할 나위 없다. 오늘 소개하는 '부동산 투자의 정석'은 나 같은 부린이들을 위한 책이다. 누구나 쉽게 따라할 수 있으며, 장기적으로 더욱 견고 해지는 전세가 상승을 이용한 시스템 투자법! 지금 소개한다.

 

 

※  부린이도 쉽게 돈나무 시스템을 구축하자 : 전세 레버리지 투자법

 

매년 소액을 전세를 낀 부동산을 매입하고 전세 보증금 상승분으로 다시 추가로 부동산을 매입한 후 자산 규모가 늘어나면, 좀 더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해나가는 것이다. 이렇게 전세 보증금 상승분을 이용해서 하는 투자이기에 나는 이 방식에 '전세 레버리지'투자라고 이름 붙였다. 1년 동안 모은 3,000만 원의 종잣돈으로 전세를 끼고 부동산을 매년 1채씩 구입하기를, 딱 4년간 해라. 그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약 2,000만 원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다.

 

예를 들어 먼저 1년간 3,000만 원을 모아 1번 부동산을 구입한다. 3년 차에도 같은 방식으로 3번 부동산을 구입하는데, 이때 1번 부동산의 전세 보증금 상승분 2,000만 원을 얻게 된다. 다만 이 돈으로는 새 부동산을 구입하기 힘들므로 일단 대기한다. 4년 차에 같은 방식으로 4번 부동산을 구입하고, 전세 보증금이 상승한 2번 부동산의 2,000만 원 중 1,000만 원과 지난해 대기 중이던 2,000만 원으로 5번 부동산을 구입한다. 그렇게 하면 1,000만 원이 남는다. 

 

(좀 더 자세한 방법은 책을 읽어 주십시오)

 

 

출처 : 픽사베이

 

※  전세 레버리지 투자에 대한 의문들

 

1. 매년 3000만원의 투자금을 모으는 것을 어떻게 하나?

 

'부동산 투자의 정석'에서는 4년 동안은 전세 레버리지를 이용한 아파트 투자를 위해 '매년 3000만 원의 종잣돈을 모아야 한다.'라고 설명한다. 이 말인즉슨 4년 동안은 1년에 월 250만 원씩 저축해야 한다는 뜻이다. 사실 일반인이 월 250만 원을 저축한다는 것은 힘들다. 세후 250만 원이면 대한민국 청년 중위 소득 값이고, 그 금액을 온전히 저축할 수는 없는 노릇이다. 이럴 경우 자신의 상황에 맞게 저축금액을 조정하면 된다. 이렇게 된다면 그저 목표 당성에 조금 더 시일이 걸리거나 전체적인 금액이 조금 적어질 뿐이다. 하지만 중요한것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.

 

2. 어떻게 매년 전세가가 2000만 원씩 따박따박 오르나?

 

매년 전세가가 2000만 원씩 오르는 것은 쉽지 않다. 게다가 투자한 지역에 따라 전세가 상승이 불규칙적으로 이루어지기도 하고, 잘못 투자한 경우 오랜 기간 동안 전세가가 약보합에 머무는 경우가 있다. 그래서 이 책에서는 전세 수요가 확실한 수도권 역세권의 소형 아파트를 매매하는 것을 추천하고 있다. 물론 수도권 역세권의 소형 아파트를 구입한다고 해도 매년 2,000만 원의 전세가 상승은 힘들다. 하지만 장기적으로 평균을 내볼 때 매년 2000만 원 이상의 전세가 상승이 발생한다. 왜냐하면 전세가가 안 오르다가도 갑자기 4000~5000만 원씩 상승하는 경우도 있기 때문이다.

 

3. 현재 수도권 부동산에도 '전세 레버리지투자'가 통할까?

 

코로나 팬데믹으로 인한 전세게적인 엄청난 양의 유동성 공급과 그에 맞물린 주택 공급 부족, 그리고 정책의 영향으로 수도권 아파트의 매매가는 급상승했다. 지금 형성되어있는 전세가율은 60% ~ 70%로 매매가와 전세가의 차이는 엄청나게 벌어져있다. 그렇다면 향후 5 ~ 10년 후에도 전세 레버리지 투자법은 통할 것인가?

 

이 의문은 향후 인구가 감소하는 추세에도 불구하고 이혼, 결혼, 분가 등의 사유로 세대수는 향후 몇십 년간 증가할 것이며 그에 따른 주택수요는 증가할 것이다와, 부동산 시장은 불황과 호황의 사이클을 반복한다는 것에서 답을 찾을 수 있을 것이다. 부동산 시장이 불황이 오면 주택 가격은 하락이나 약보합세로 진입한다. 어떻게 보면 이 시기가 주택을 구입할 수 있는 적기이지만, 이 시기에 자신이 주택을 매수할 경우 매매 가격이 떨어질 것이라는 공포감에 대부분의 사람들은 이 시기에 부동산을 매매하지 않고, 전세를 선호하게 된다. 그 결과로 인해 매매가는 그대로인데 전세가가 치고 올라가 매매가와 전세가의 차이가 좁혀지는 현상이 발생한다. 이때가 매수 타이밍이다. 그렇기 때문에 이 시기를 놓치지 않기 위해서 투자자는 항상 시장을 예의 주시하고 있어야 한다.

 

4. 그렇다면 어떤 지역에 투자를 해야 할까?

 

그 대상을 명확히 집어줄 수는 없다. 그것은 수도권이 될 수도, 광역시가 될 수도, 아니면 지방의 떠오르는 혁신 도시가 될 수도 있다. 하지만 중요한 것은 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것이다. 그런 지역에서는 오래된 구축 아파트라도 10년 후가 되든 20년 후가 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어갈 것이다. 이와 같이 향후 개발을 통해 시세차익을 얻을 수 있는 지역을 찾아야만 한다.

 

 

출처 : 픽사베이

 

 

※  사람들이 단순하면서 확실한 투자법을 따라 하지 않는 이유

 

1. 부동산 활황기 때 더 높은 수익처에 관심을 갖는다.

 

필연 부동산 활황기가 오면 이러한 대세 상승세를 이용한 더 높은 수익률을 보장해 준다는 투자처에 관심이 생기기 마련이다.  게다가 부동산 투자 욕구를 해소하지 못한 대중들의 심리는 인근의 위험한 하이-리스크, 하이-리턴의 단기적인 투자처로 사람들은 몰리게 한다. '이 지역에 호재가 있을까 카더라' 소식에 인근 부동산 매매가가 급등한다. 하지만 '전세 레버리지 투자'는 장기적으로 투자를 해야 성과를 낼 수 있는 투자법이다. 끝까지 시스템을 유지하는 것! 이것이 부동산 시장에 결국 승자가 되는 단순한 비법이다.

 

2. 부동산 불황기 때는 확신이 사라진다.

 

주식시장에 격언이 있다. '돈은 불황에 투자하는 사람이 벌고, 인기는 하락론자가 얻는다. 이 말을 해석하면 돈은 불황장에서 투자하는 소수의 투자자만이 벌고, 하락론자의 말을 듣고 투자를 하지 않는 대부분의 대중은 수익을 얻지 못한다는 말이다. 부동산 시장도 이와 같다. 막상 볼황장에 부동산 매매가가 충분히 저평가되었을 시점에는 사람들이 오히려 투자하는 것을 보류한다. 이미 떨어진 시장에 더 떨어질 까 봐, 혹여나 손해를 볼까 봐 두렵기 때문이다. 하지만 투자에 '베스트 타이밍'이란 없다. 

 

또한 불황기 때는 대중들 사이에서는 '이미 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다'라는 여론이 급속도로 확산된다. 이러한 대세를 극복하기는 정말 어려운 일이다. 이 시기에는 앞서 언급한 대로 사람들은 부동산 매매를 하지 않고 원금 보장이 확실한 전세를 선호하게 된다. 이렇게 전세 가격이 상승을 하게 된다. 여기서 '전세 레버리지 투자'를 지속한 사람은 이득을 얻게 된다. 전세 보증금이 상승하면서 현금흐름이 창출되고 이러한 현금흐름으로 불황기에 충분히 저평가된 부동산을 매수할 수 있기 때문이다. 잊지 말자 결국 시스템을 유지하고 불황장에 용기 있게 투자한 사람만이 결국 돈을 벌게 된다는 사실을...

 

3. 부동산 상승 수익을 허투루 사용한다.

 

아는 직장 선배 중에 몇 년 전에 수도권의 구축 아파트를 매수한 선배가 있다. 이 선배는 코로나 시국 대세 상승의 여파로 2억 원의 차익을 얻었다. 하지만 선배는 그 순간 변했다. 매일매일이 욜로의 나날로 보내는 것에 연속이었다. 단기적인 시세차익 때문에 장기적으로 더욱 중요한 재테크 마인드가 없어진 것이다. 또 다른 케이스로는 아무리 전세가가 2000만 원씩 오른다고 해도, 사람이 살아가면서 그 모든 금액을 재투자에 사용하기 곤란한 시기가 반드시 찾아온다는 것이다. 이럴 경우 급한 곳에 돈을 사용하고 나면, 부동산에 재투자하기 애매한 금액만 남게 된다. 그렇다 보니 남은 금액을 허투루 쓰게 되는 것이다. 전세 레버리지 투자비법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 창출된 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다.

 

4. 장기적으로 부동산 시장에 관심을 갖는 것은 어려운 일이다. 

 

사람들은 처음에 부동산 투자를 공부할 때 너무 열정적으로 참여하곤 한다. 몇몇 성공담을 모델 삼아 한 지역을 하루 만에 임장 하기, 하루에 몇십 게의 경매 매물을 조사하기 등 일반적인 의지력을 가지고 있는 사람들이라면 따라 하기 어려운 것을 시도한다. 하지만 그들은 소수의 '의지력 초인'이다. 일반인들이 따라 할 경우 뜨거운 열정을 가지고 시도했다가. 금방 열정이 식어버려 이도 저도 안 되는 상황에 빠져버리고 만다. 투자는 마라톤과 같다. 빨리 뛰기보다는 천천히 오래 달릴 생각을 해야 한다. 1년에 한 채씩 매입하는 것도 2~3년이 지나면 언제 그랬냐듯이 무심해지기 십상이다. 하지만 그 기간을 극복하고 꾸준히 관심을 갖느냐 안 갖느냐가 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명을 가른다. 

 

출처 : 픽사베이