2022년 부동산 전망 : 김경민의 부동산 트렌드 2022

김경민 : 부동산 트렌드 2022

 

2022년 격변의 부동산 시장을 준비하라

---

※ 이자율과 부동산 가격의 상관관계

2010년에 접어들면서 부동산 시장은 장기 정체에 빠졌다. 여기에는 2가지 요인이 작용했는데, 하나는 점진적 이자율 인상이고 다른 하나는 보금자리주택 정책 때문이었다. 이자율이 오르면 은행에 현금을 예치하려는 사람이 늘어나 시장의 유동성이 줄어들게 된다. 현금이 은행에 매여 부동산 거래가 줄어드니, 부동산 가격도 정체된 것이다. 보금자리 아파트는 '분양 로또'라 불릴 만큼 인기를 끌면서 기존 아파트 거래량을 끊어버렸다. 원래 같았으면 아파트에 몰렸을 수요가 보금자리 아파트 분양 시장으로 이동하여 기존 일반 아파트의 가격을 낮춘 것이다. 부동산 가격은 이자율과 반대로 작동한다. 다른 조건이 없을 때 이자율이 오르면 부동산 가격이 하락˙정체되고 이자율이 내려가면 부동산 가격이 오르는 것이다. 따라서 이자율 인상과 같은 부정적 효과가 발생하는 경우 4 ~ 5년의 하락 기간을 감수하고 벌틸 수 있어야 한다. 그 말은 앞으로 부동산 시장이 하락세로 돌아서면. 3 ~ 4년의 장치 침체를 각오해야 한다는 것이다. 

 

※ 아파트 가격, 왜 오른 만큼 안 떨어질까?

 

부동산은 '하방 경직성'이 강한 자산이다. 즉, 쉽게 가격이 내려가지 않는 성질이 있다는 뜻이다. 부동산은 적지 않은 규모의 투자를 전제로 하는 재화인 만큼, 소유주는 결코 손해를 보면서 팔려고 하지 않는다. 특히 자기 자본이 많이 투입된 경우, 하락 폭이 크더라도 팔지 않고 버틸 가능성이 매우 크다. 예를 들어 우리나라의 LTV(주택담보대출)은 40% ~ 60%이다. 한마디로 우리나라는 주택 가격이 20% 하락했다 하더라도, 집주인은 아직도 30% 정도의 자기 자본이 남아 있는 상황이다. 따라서 대세하락이 오더라도 소유주는 집값이 폭락할지 모른다는 공포감에 선뜻 매도 결정을 내리지 않는다. 이런 이유로 LTV가 낮은 우리나라에서는 부동산 가격을 지탱하는 구조가 존재한다. 따라서 집값이 다시 이전 수준으로 내려가길 기다리며 매수 타이밍을 오리는 사람이 있다면 부동산의 하방경직성을 충분히 고려해보길 바란다. 

 

※ 임대차 3법 : 전월세 폭등의 방아쇠

 

2019년 이후 부동산 시장에 영향을 미친 가장 큰 요인으로는 3가지가 있다. 코로나 펜데믹, 저금리, 그리고 임대차 3 법이다. 임대차 3 법은 '전월세 신고제', '전월세 상한제' , '계약갱신청구권제'를 묶어 통칭한다. 이 법안은 세입자 보호라는 좋은 취지의 법안이지만 임대료의 제약을 가하기 때문에 필연적으로 임대료 가격을 올리게 된다. 전월세 상한제만 생각해보아도 그렇다. 임대인은 계약을 갱신할 때 임대료를 5% 한도 내에서만 올릴 수 있다. 만약 임차인이 계약갱신 청구를 헤 최대 4년을 거주한다면, 첫 계약 후 임대료를 5% 인상하더라도, 집주인 입장에서는 총 4년에 걸쳐 임대로가 묶이게 된다. 따라서 자본주의 사회의 건물주 입장에서는 당연히 계략 시점의 임대료를 높일 수밖에 없다.

 

※ 인플레이션 : 부동산 가격을 끌어올리는 증폭제

 

인플레이션이 오면 물가가 상승해 철강, 시멘트 등의 원자재 가격이 상승한다, 원자재의 가격이 오르면 연이어 원자재로 만드는 공산품의 가격이 올라가고, 인건비의 상승 역시 순차적으로 발생한다. 이런 상황에서 부동산을 새롭게 건설하거나 리모델링을 하게 되면 어떻게 될까? 원자재 가격과 인건비가 크게 상승한 만큼, 인플레션이 오기 전에는 예상하지 못했던 비용이 추가로 발생할 것이다. 건설비의 규모 자체가 커지는 것이다. 인플레이션으로 인한 일련의 비용 상승은 대부분 건설비를 상승시킨다. 건설에 드는 비용이 늘어나면 신축 건물의 가격이 올라가는 것은 당연하다. 게다가 이는 연쇄 적으로 신축 건물 주변의 기존 건물 가격까지도 끌어올린다. 비싸진 신축 건물을 구매하지 못한 사람들이 그 대안으로 인근의 구축 건물로 옮겨가기 때문이다. 따라서 인플레이션이 발생하는 경우 실물자산의 가치 상승은 불가피하며, 대표적 실물자산인 부동산 가격도 오를 가능성이 상당히 커진다고 결론 내릴 수 있다.

 

※ 금리에 따라 출렁이는 부동산 가격

 

이자율은 부동산 가격과 부동산 투자수익률에 지대한 영향을 미친다. 이는 이자율이 유동성(시장에 흐르는 자금의 규모)과 직접적인 연관이 있기 때문이다. 이자율이 내려가면 사람들은 은행에 돈을 맡기고 싶은 유인이 사라지고 많은 양의 현금이 다른 용처를 찾아 흐른다. 시중에 자금이 풀려 유동성이 증가하는 것이다. 그러면 은행에 돈을 예치하는 것보다 부동산을 사는 편을 선택하는 사람들이 늘어날 수 있고, 자연히 부동산 가격도 상승하게 된다. 대부분의 국가에서는 금리 조절을 통해 부동산 가격의 움직임에 대응하는데 우리나라도 예외는 아니다. 이자율을 낮추면 유동성이 증가하고 결국 부동산 가격은 올라간다. 이 연쇄작용은 필연적인 결과이며 그 반대도 마찬가지다. 금리가 인상되면 부동산 가격은 하락한다는 것이다.