※ 1년에 200% 상승?? 관심을 안 가지려야 안 가질 수 없는, 반강제 부동산 공부
요즘 20~30대 사이에서 부동산 만큼 관심이 많은 재테크가 있을까? 하기야 무섭게 치솟아 오르는 집값을 생각한다면, 없던 관심도 생길 수밖에 없을 테니 말이다. 나 역시도 처음에는 부동산에 관심이 없었다. '주식이나 ETF 같은 훨씬 좋아 보이는 수단이 있는데, 굳이 부동산에 집착할 필요가 있나?' 하는 생각이었다. 하지만 2020년 코로나 사태가 터지면서 경제 불황을 막기 위해 풀어놓은 막대한 양의 유동성으로 인해, 주식이든 부동산이든 그것의 가치는 엄청나게 증가했다.
나중에 독립을 할 때 집을 구한다 생각하니 그 가격에 벌써부터 가슴이 쓰라리고 정신이 막막해 진다. 자산 버블의 시대, 내 자산을 지키기 위해서, 좀 더 나은 삶을 살기 위해서 부동산 공부를 안 해야 안할 수가 없게 된 상황이 온 것이다.
바야흐로 반강제 부동산 공부의 시대이다.
※ 부린 이를 위한 '이 책을 읽어야 하는 이유'
'월급쟁이의 첫 부동산 공부'는 내가 처음으로 보았던 부동산 투자책이다. 여태껏 이것 말고도 7권 정도의 책을 더 읽었지만, 이 책은 부동산 데이터 분석부터 임장까지 전체적인 내용을 자세히 설명해 준다. 특히 시계열 자료나, 어플을 이용한 통계 자료 활용법은 내가 읽었던 어떤 책들보다. 자세히 나와있는 책이다. 지금 쓰고 있는 북리뷰는 이 책을 읽고 정리하기 위한 목적이 크다. 그만큼 활용할 가치가 있다고 판단되는 책이다.
※ 부린 이를 위한 부동산 투자 상식!
1. 투자를 할 때는 4년 이상 오를 지역을 미리 선점해라
- 선택의 폭이 넓은 투자가 가능하다.
- 2년 후에 오른 전세 보증금을 활용하여 추가 투자가 가능한다.
- 상승장에 있으므로 쉽게 매도가 가능하다.
- 시장이 바닥일 때 매수하는 것이기 때문에 비교적 손쉽게 좋은 매물을 투자할 수 있다.
2. 실패하지 않는 투자, 연쇄반응 아파트
'연쇄반응 아파트'란 특정 아파트가 먼저 상승하면 뒤따라 상승하는 아파트를 말한다. 부동산 심리가 한 아파트에서 시작해 다른 아파트로 퍼져 나가는 현상이다. 바로 인접한 아파트뿐만 아니라 심리가 미칠 수 있는 지역의 아파트까지 상승한다. 아파트 연쇄 투자 심리를 이용하여, 사람들이 어디로 투자를 하는지 조사를 하면 다음 상승 시기가 왔을 때, 아파트의 상승 순서를 알아낼 수 있으므로, 미리 선점하는 투자가 가능하다. 미리 알아낸 아파트 상승 순서를 바탕으로 비교적 소액으로 선점하는 투자를 할 수 있었다.
특정 '동'의 거래량이 증가한 이후에 그 '동'의 아파트 매매가는 상승하게 된다. 그 지역의 대장 아파트부터 상승하여 점차 그 주변 아파트로 매수심리가 퍼져 나가는 것이다. 어떤 '동'의 아파트별 거래량을 정리하면 아파트 매수심리가 어느 아파트까지 퍼져 나가는지도 파악할 수 있다. 아파트 거래량의 흐름만 잘 살펴봐도 투자 진입 시점을 판단할 수 있다는 것이다.
3. 투자 지역 선정은 어떻게 하는가?
- 첫 번째는 인접 도시 아파트와의 가격비교이다.
EX) 세종시 VS 대전시
- 두 번째는 유사 도시 아파트와의 비교이다. 광역시는 광역시끼리 인구가 유사한 도시끼리 비교한다.
EX) 대구 VS 울산 or 고양시 VS 창원시
-> 시기별 유사 도시의 평단가 순위만 주기적으로 모니터링해도 저평가 지역을 비교적 쉽게 할 수 있다.
4. 단기 투자 VS 중장기 투자
단기 투자 대상은 주로 대도시에 있는 비선호 입지 아파트, 지방 소도시 아파트 등이다. 이런 아파트는 더 크게 상승할 것이라 예상해도 시장 분위기가 좋을 때 매도해야 한다.
-> 비 핵심 지역 아파트 투자(단기 투자)는 2년 안에 확실히 눈에 보이는 수익을 보고 팔 수 있는 물건들에 투자하여, 수익률을 극대화하라,
매수시점 : 바닥 투자보다는 상승 확인 후
매도시점 : 부동산 매매 심리가 높을 때
중장기 투자 같은 경우는 도시의 핵심 지역을 말한다. 핵심 지역 투자는 수익률보다는 수익금으로 접근하는 것이 좋다. 시장 분위기가 절정으로 가는 단계에서 수익금을 보고 매도하는 게 유리하다. 그리고 아파트 가격의 장기 추세선을 그었을 때 우상향 해왔기 때문에 이러한 핵심 지역 아파트는 조정을 받아도 다시 상승할 가능성이 높아 국이 매도하지 않는 것도 방법이다.
-> 핵심 지역 아파트 투자(중장기 투자)는 바닥 또는 바닥 근처에 매수하여 선점하는 투자이다.
(수익률보다는 절대 수익금을 보고 투자하자.
5. 물가와 부동산의 상관관계
신규 아파트의 분양가는 매년 상승한다. 그 이유는 아파트를 지을 때 필요한 인건비, 자재 가격 등이 시간이 지날수록 상승하기 때문이다. 즉 물가가 상승하기 때문이다. 이런 의미에서 아파트의 가치가 올랐다기보다 물가 상승을 반영하면서 아프트 가격이 상승한다고 볼 수 있다.
6. 통화량과 아파트값의 상관관계
시중애 화폐가 많이 풀리면 그만큼 화폐 가치가 하락해 실물 자산인 부동산이 상승한다. 통화량이 1% 증가하면 집값 0.9%를 끌어올린다. 시중에 자금이 많이 풀리면, 일부 자금이 부동산으로 흘러 들어가 부동산을 상승시키는 기폭제 역할을 한다고 이해할 수 있다. 또한 통화량 증가로 인해 화폐의 가치가 하락하고, 반면 실물자산인 부동산은 상승한다고 이해할 수 있겠다. 통화량은 한국은행 경제통계시스템(ecos.bok.or.kr)에 접속라면 쉽게 데이터를 확보할 수 있다. 통화량 이외에서 물가, 금리 등 많은 데이터를 다루고 있으니 주기적으로 접속해서 데이터를 확인하면 투자하는 데 도움이 된다.
7. 인구는 감소하는데 집값이 오르는 이유
우리가 주목할 것은 인구수보다는 세대수이다. 공교롭게도 위에서 인구 감소로 예를 든 서울과 대전은 현재 집값이 상승하고 있는 지역이다. 인구는 줄어드는데 집값이 오르는 이유는 어떻게 설명해야 할까? 그 이유는 세대수 증가에 있다.
다시 말해 세대수 증가수가 인구수 감소수보다 훨씬 크기 때문에 매년 일정 규모 이상의 신규 거주 시설이 필요하게 된 것이다. 대전시는 세종시로 인구가 유출되면서 인구가 감소되고 잇는 지역인데, 오히려 세대수는 중가해 거주 공간이 더 필요하다고 볼 수 있다. 인구가 감소해서 집값이 하락할 것이다.라는 주장은 부동산 현황과는 오히려 상반된 말이라고 할 수 있다. 인구수는 여전히 소폭으로 증가하고 있고 가구수는 인가구. 핵가족, 이혼 부부 증가 등의 원인으로 큰 폭으로 증가하고 있다는 사실을 잊지 말자. 인구수와 세대수는 행정안전부 홈페이지(https://jumin.mois.go.kr/)에서 자료를 찾을 수 있다.
※ 아파트 가격 변동 요인을 파악해라
아파트 가격이 변동하는 요인은 크게 5가지다. 수요와 공급, 심리, 유동성, 경기(소득), 규제로 크게 나눠 볼 수 있다.
그중 가장 주요한 것은 모든 경제의 기본인 아파트의 수요와 공급 지표이다. 수요가 늘어나는 지역 혹은 수요는 고정되어있는데, 공급이 부족한 지역은 이파트 가격이 상승할 가능성이 높다. 수요와 공급에서 우리가 파악해야 하는 데이터는 수요량, 인허가 물량/착공 물량. 입주 물량, 미분양이 있으며, 심리는 매수우위 지수, 전세수급 지수, 매매거래지수, 전세거래지수가 있다. 그중 매수우위 지수를 가장 중요하게 보며 일주일에 한 번씩은 데이터를 확인하라
1. 인허가 물량으로 부동한 시장을 예측하라
공급 물량은 크게 3가지가 있다. 인허가 물량, 입주 물량, 미분양 불량이다. 인허가는 아파트를 건설하기 위한 첫 번째 단계라고 말할 수 있다. 토지를 매입한 후 건설사는 인허가를 통해 아파트 공급을 준비한다. 인허가 물량은 미래의 입주 물량으로 바뀌기 때문에 미래 부동산 시장을 예측하는 중요한 데이터이다. 입주 물량이 과공급이 되면 아파트의 가격은 보합 또는 하락한다. 인허가 물량의 감소로 공급이 부족해지고, 규제 지역 헤제까지 더해져 아파트 가격 상승에 박차가 가해진다.
2. 부동산 사이클 어떻게 형성되는가.
부동산 시장이 호황일 때는 많은 건설사에서 아파트를 공급하려고 한다. 호황 시기에 아파트를 분양해야 분양가를 높일 수 있고, 분양 비율도 높일 수 있기 때문이다. 즉 건설사 수식이 증가되는 것이다. 그러나 이렇듯 건설사들이 앞다퉈 분양을 하다 보면 비슷한 시기에 입주 물량이 몰려 과공급 기간을 맞이하게 된다. 즉 수요 대비 공급량이 더 높아 가격 하락 압력을 받게 된다. 시간이 지나면 인구 증가, 가구수 증가, 새 아파트 선호 등으로 다시 수요가 증가되면 아파트 가격이 상승하게 되고, 그럼 또가시 건설사에서는 분양 물량을 늘리기 시작한다. 이것이 부동산 산업의 사이클이다. 향후 오랜 시간 동안 부동산 수요는 가구수 증가, 화폐가치 하락 등으로 인해 지속적으로 증가될 것이라고 생가하고 있다.
3. 지역의 적정 수요량을 아는 방법
현재 부동산 투자자들 사이에서 널리 알려진 적정 수요량은 입주 물량의 0.5~0.55%이다. 이 수치를 각 도시별 인구수에 대입하면 각 도시별 적정 수요량을 알 수 있다. 예를 들어 대전의 경우 대전시 인구 148만 1,701명에 0.55%를 곱하면 약 8,149가 계산된다. 지역적인 특수성을 감안하여 0.55%±a 정도를 하면 우리가 기준점으로 삼을 만한 수치가 나온다.
그러나 적정 수요량은 정확하게 판단하는 것은 어렵다. 일반 적으로 아파트 건설은 수년간에 걸쳐 일어나기 때문에 한 해만 일시적으로 증가하는 경우는 많지 않다. 감소 패턴과 증감 패턴이 수년 동안 반복해서 일어난다.
4. 입주 물량이 중요한 이유
입주 물량은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 건설사에서 분양을 하게 되면 분양 물량이 약 30개월 이후에 입주 물량으로 바뀌게 된다. 입주 물량이 감소하기 시작하면 그것에 따라 아파트 가격이 급상승한다. 입주물량은 부동산 지인, 아파트 실거래가, 호갱 노노 등 웹사이트 또는 어플에서 쉽게 파악할 수 있다. 입주 물량에서 한 가지 더 추가하자면 기간별 입주 물량을 같이 보는 게 좋다, 5년 단위로 보면 기간별 누적 입주 물량을 파악할 수 있으며 지역별 아파트 노후화 비율으 파악하면 투자하는 데 많은 도움이 된다.
5. 미분양 물량을 체크해야 하는 이유
미분양 아파트는 부동산 침체기에는 미분양 물량으로 남아 있지만, 부종산이 호황기에 접어들기 시작하면 이분양 물량이 먼저 소진되기 시작한다. 그런 의미에서 미분양 물량도 잠재적 공급 물량이라고 생각한다. 미분양 물량도 입주 물량과 마찬가지로 절대 미분양 물량도 중요하지만, 미분양 물량 증감 패턴이 더 중요하다. 미분양 물량이 많지 않은 상황에서 증가 패턴으로 돌아서면, 공급 과다로 부동산 침체기로 돌아설 수 있다는 의미가 된다. 반대로 미분양 물량이 많은 상황에서 감소 패턴으로 돌아서면, 부동산 시장이 살아날 가능성이 높다는 것을 의미한다. 미분양 물량은 한국감정원, 부동산 지인 사이트 등에서 볼 수 있다. 개인적으로는 이 사이트보다 통계누리(stat.molit.go.kr)의 데이터를 확인해 보기를 강력 추천한다. Raw Data를 엑셀로 원하는 데로 편집해 전국의 미분양 물량 흐름을 쉽게 파악할 수 있다.
5. 투자 심리를 모른다면 성공할 수 없다.
심리지수는 4가지 데이터를 제공하는데 매수우위지수, 매매거래지수, 전세수급 지수, 전세거래지수가 있다. 그중에서도 매수우위지수가 투자하는데 가장 중요한 지수이다. 매수우위지수는 전국의 공인중개사 표본을 바탕으로 만든 지표로서 매수자 많음/매도자 많음/비슷함 3가지 중 하나를 공인중개사가 선택하도록하여 만들어진 지표이기 때문에 현장의 분위기를 가장 빨리 감지할 수 있다. 매수우위지수가 100을 초과할수록 매수자가 많다는 의미이다. 또한 매수우위 지수를 오랜 기간 관찰하다 보면 상승 시기를 어느 정도 유추해낼 수도 있다.
5. 상승의 단초, 아파트 거래량
한 지역의 아파트 거래량은 한구 감정원(www.r-one.co.kr) 사이트에 접속해서 몇 번의 클릭만으로도 쉽게 데이터를 얻을 수 있다. 한구감정원 사이트의 단점은 시군구의 거래량 데이터만 제공하고, 동별, 아파트별 데이터는 제공하지 않는다는 점이다. 동별, 아파트별 데이터는 아파트 실러래가 앱, 국토교통부 실거래 사이트 등에서 확인할 수 있다. 아파트 거래량이 증가하는 초기에는 아파트 매매가가 크게 상승하지 않는다. 거래량이 증가하는 아파트는 유심히 살펴보다가 중간에 매수해도 충분히 매매가 상승에 동참할 수 있다는 얘기다. 또한 일정 기간 동안 거래량이 증가 후 큰 폭으로 거래량이 감소하면서 아파트 매매가는 더 크게 상승한다는 것이다. 매물이 많이 소진되고 난 후에 시장에 매물이 잠기고 실제 거래될 수 있는 매물은 급격히 줄어들게 된다는 의미다.
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